国庆楼市变化下的洛阳四季度预判！

国庆作为四季度的开端，楼市传统的销售旺季，而今年在经历“金九失约”、中秋降温之下，10月房地产市场延续低温态势，整体交易情绪不高。

洛阳房地产市场在经历了近五年的高速上涨周期后在2021年进入一个平稳期，在大环境及城市本身发展的影响下，客户购买热情降低，下半年房地产市场热度有所下降，四季度伊始便成交不利。

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01

“国庆十一”的房地产市场变化

1

单盘来访、成交均同比下降

市场表现不达预期

2021年国庆期间洛阳项目单盘来访约344组客户，同比去年国庆节的约501组下降约31%；单盘成交约19套，同比去年约89套下降约79%，来访、成交量较去年均有所下降，但来访数据相对下降较小，成交下降明显。

可以看到客户观望情绪的不断加重，虽看房频次与看房热度仍在，但成交转化周期有所拉长，导致今年国庆节单盘的成交下降。

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数据来源：市场调研

2

市场特惠信号普遍  企业间竞争激烈

各区域、各品牌项目均有推出十一特价房、国庆节点额外优惠等活动，“优惠幅度加大，多盘联动、一口价……”等纷至沓来，较去年优惠项目数量有明显增加。

较郑州相比，洛阳市处于房地产市场横盘周期下的初期阶段，优惠仍以住宅优惠为主，物业费、车位等多方位降价暂无显现，但成交下降情况下，各企业间竞争激烈程度上升，品牌房企拉开竞价热潮。

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数据来源：市场调研

02

洛阳市场成交量持续下降，客户观望严重

分销进场，市场进入横盘期

1

商品住宅成交量持续下降

2021年整体成交量较去年下降明显，商品住宅月均成交量约仅17.8万㎡，较2020年月均去化约23.6万㎡下降明显；2021年多处于供大于求市场，成交量持续低位运行，三季度供求比甚至达到约2.3。

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数据来源：CRIC咨询决策系统

2

客户观望情绪蔓延

“三道红线”、“两集中”、“拿地严查企业资金来源”、“区域限价”、“限跌令”等全国性、城市性的政策持续颁布稳定房地产市场，政策从金融端、土地端、营销端、客户端等多角度持续管控，房地产大环境遇冷。

多企业受前期高周转因素影响，资金状况紧张，因此为促进回款提前进入降价促销阶段，以“恒大事件”为主的多企业“暴雷”，“按时交付”成为业主的底线要求，购房客户对房地产及开发企业的信任度不断下降，呈持续观望状态，客户成交周期也有所延长。

3

分销上场，多维导客

如果说客户主动上门、销售拓客是前两年项目客户的主要来源的话，那么今年分销则成为多项目的客户主要来源途径。据不完全统计，洛阳现有约60%以上的在售项目均有采用分销，一家分销都是偶然，两、三家分销同时拓客成为主流，而部分企业也已开始组建自己的渠道，实现多维拓客。

03

预计四季度成交量仍将维持低位

横盘期持续

1

客户信心不足  投资客撤场

自住客观望  成交持续遇冷

市场大环境影响，多城二轮集中土拍冷淡收场，流拍率严重，企业拿地信心不足；房地产市场规范政策持续出台，未来房地产市场走势不甚明朗。

洛阳市2021年1-9月商品住宅成交均价约9696元/㎡，同比去年的约9866元/㎡下降约2%，这也是洛阳市在经历连续5年的价格快速上涨后，首次同比下跌。投资回报率下降，投资客逐渐撤场，自住客户观望，成交遇冷。

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数据来源：CRIC咨询决策系统

2

居民经济收入上涨速度

与房价上涨速度的不匹配

洛阳市作为建国初期的全国十大工业城市之一，工业基础雄厚，经济实力较强，因此2017年后洛阳房价虽飞速上涨，但居民购买力也并未掉队，这除了少部分城市中高端收入人群的强购买力外，也有产业职工的多年资金储蓄做支撑。但洛阳现处于产业结构调整期，高新产业仍处于发展初期阶段，居民经济收入上涨相对较慢。

据洛阳市统计局公布数据，2020年洛阳市人均可支配收入约39287元，人均月可支配收入约仅3274元，而洛阳市主城区购房月度还款主力在约3000-5000元左右；近五年洛阳市人均可支配收入增速均处于约10%以下，房价增速远超人均可支配收入增速。居民经济收入上涨速度与房价上涨速度的不匹配，且前期产业职工的资金储蓄有限，购房需求受到限制。

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数据来源：洛阳市统计局&CRIC咨询决策系统

3

预判：市场横盘期将持续

区域间热度不一

在“房住不炒”为主基调的总方针下，目前市场上行预期较弱，预计四季度维持现有低位稳定状态，横盘期仍将持续，房企仍将节点性以价换量促成交，而区域间因配套成熟度、区域面貌、规划等级、产品品质……多因素影响下，成交热度不一。

作者：周静颖

城市研究事业部

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